ראשי פרקים:
הקדמה
1 .כללים מנחים לתכנית
2 .בינוי
3 .תנועה
4 .נוף
5 .מסחר
6 .היבטים נוספים
רקע לגיבוש המסמך:
מסמך זה גובש לאחר מספר דיונים שהתקיימו בשנתיים האחרונות בוועדה הפיזית של המינהל
הקהילתי תלפ"ז וארנונה הצעירה, וכן לאחר מפגשים שקיימו נציגי תכנית המתאר/אב עם
תושבי השכונה והוועדות השונות.
תאריכי המפגשים:
בתאריך 16.2.14 התקיימה ישיבת התנעה של התכנית במינהל הקהילתי .
בתאריך 16.6.8 התקיים מפגש עם תושבי השכונה בחלוקה לקבוצות מיקוד. במפגש
נכחו 72 תושבים.
בתאריכים 17.3.29,21,15 התקיימו שיתופי ציבור- מצב קיים.
בתאריך 19.1.2 התקיים כנס הצגת חלופה עיקרית לתושבי השכונה אליו הגיעו כ-150
תושבים.
בתאריך 19.2.27 התקיים דיון של צוות התכנון עם הוועדה הפיזית של השכונה.
כפי שמשתקף מתאריכי המפגשים, הם לא התקיימו באופן קבוע. כעת, כאשר גיבוש תכנית האב
מגיע לשלב בשל יותר, הועדה הפיזית של המינהל הקהילתי עברה לפורמט של פגישות קבועות
וגם גייסה לשורותיה נציגי ציבור, כולל בוגרי קורס התחדשות עירונית שקיים המינהל
הקהילתי יחד עם המינהלת להתחדשות עירונית.
הקדמה המינהל הקהילתי מכיר בצורך בהתחדשות עירונית בתחומי השכונה ומודע לצורך בציפוף ובנייה נוספת באזורים מסוימים בשכונה, כמנוף לפיתוחה. יתרה מכך, המינהל רואה בתכנית הזדמנות לשפר את איכות החיים בשכונה ולמתן מענה לבעיות תכנוניות, שעד כה לא ניתן להן מענה. תכנית האב אמורה לספק מענה לסוגיות אלו, לרבות להיתכנות הכלכלית והביצועית להתחדשות עירונית ולפיתוח השכונה ושדרוג איכות החיים בה. אולם, לצערנו, רק החלק הראשון בא לידי ביטוי בתכנית, ואילו רווחת התושבים לא נלקחה בחשבון באופן מספק. יתר 1 על כן, התכנית מתמקדת באופן כמעט חד ממדי בפן מסוים של התחדשות עירונית- ציפוף השכונה והוספה מאסיבית של יח"ד על ידי בנייה לגובה, במקום לספק פתרונות יצירתיים אחרים שלא על ידי בניה לגובה, כגון בניה מרקמית, או פתרונות מימון אחרים כגון שימוש בקרקע משלימה. למעשה, התכנית יוצרת נפח בינוי מאסיבי, ובכך משנה באופן דרמטי את אופי השכונה ואת המרקם הבנוי הייחודי שלה. היא מנסה לתת לכך מענה על ידי מודל הטריבונה, שלדעתנו, לא כולל שיקולים שכונתיים כלל, אלא מגביל את גובה המגדלים כדי שלא יפריעו למבטים מבחוץ. התכנית לא נותנת מענה אמיתי לאתגרים הנובעים מבניה לגובה רב. בנוסף, למרות התוספות המשמעותיות הצפויות של רכבים נוכח תוספות המגורים המוצעות, התכנית לא משנה את השלד התחבורתי בשכונה ולא מציעה פתרונות תחבורתיים מספקים, אלא נשענת רק על הפתרונות הקיימים, שהיו תנאי להיקף הנוכחי של השכונה. יתרה מזאת, התכנית במתכונתה הנוכחית מצמצמת את מקומות החניה הציבוריים בצורה דראסטית, שכן מגרשי החניה הקיימים נכללים במתחמים לבינוי, חניות לאורך הצירים צומצמו אף הן, וכן חלק מצירי התחבורה בשכונה. לעמתדנו, על מנת שהתכנית תהיה אפקטיבית, יש לבצע בדיקות נוספות כדי לבסס את אמינות והיתכנות הביצוע של התכנית. בנוסף, יש להשקיע מחשבה נוספת על מנת לתת מענה לסוגיות תכנוניות הנוגעות לאיכות החיים של התושבים במשך תהליך ההתחדשות ובסופו. תכנית אב בהגדרתה איננה מתחשבת בכלל השיקולים התכנוניים, ובכך עלולה לגרום להשלכות הרסניות על המרקם השכונתי, התשתיות ואיכות החיים של התושבים. במקרה של תכנית זו, הדבר צורם במיוחד, שכן כמעט כל השכונה יועדה לפינוי בינוי, ללא כל התייחסות מספקת למאפיינים השונים של חלקי השכונה. אף לא ניתנו טעמים להחלטה תמוהה זו.
א. כללים מנחים לתכנית
1 .גבולות התכנית:
א. הקו הכחול של התכנית כולל הן את החלק המזרחי של השכונה, שנבנה לפני 1980 ,וכן את
החלק המערבי, שרובו נבנה בשלב מאוחר יותר. צידה המערבי של השכונה מאופיין בבנייה
חדשה יותר, שאינה מצריכה את חידוש הבניינים בשנים הקרובות. על כן, משרד השיכון
המליץ להחריג את החלק המערבי מתכנית האב להתחדשות עירונית )רחובות אנוסי משהד,
אליהו חכים וגרשון אבנר(.
ב. בחינת הצרכים הציבוריים והתנועתיים ומערך התשתיות נערכה בהתאם לגבולות הקו
הכחול של התכנית. יחד עם זאת, בפועל, הגבולות המוניציפאליים מגדירים את תפקוד
השכונה, כגון רישום וחלוקה לבתי הספר.
ג. אין התייחסות לתכנית מאושרת מס' 0053751-151 מורדות ארנונה, שמוסיפה כ-1800 יח"ד
ומאסה משמעותית של מבני ציבור, שטחים פתוחים וכו', ותהווה חיבור טבעי לשכונה
שיתבטא בעיקר ברחוב גרשון אבנר וביציאות מהשכונה.
ד. כבר כיום חסרים בשכונת ארנונה הוותיקה מבני ציבור רבים, ובפועל תלפ"ז מספקת לה
שירותים אלה, כך שנקודת ההתייחסות צריכה להיות רחבה יותר.
i .על כן, המינהל מבקש להגדיר שני קווים כחולים לתכנית: האחד, להגדרות בינוי
של התחדשות עירונית, והשני, לצורך בחינת צרכים פרוגרמתיים ותנועתיים
ותשתיות נוספות.
2 .חלוקה למתחמים:
בתכנית המוצעת החלוקה למתחמים נעשתה לפי שייכות המבנים לחניות משותפות.
חלוקה זו עלולה להוות גורם מעכב בשל ההיבטים הבאים:
א. תשתיות: המתחמים מחולקים באופן שאיננו מתחשב בחיבורי התשתיות הקיימים בין
הבניינים.
ב. שימור האופי הפיזי של השכונה: חלוקה זו משמרת את מערכת הדרכים בשכונה, אך
אין היא מאפשרת לשמר את המורפולוגיה של הבנייה באופן התואם את הטופוגרפיה.
בנוסף, בשל חלוקה זו עלולים להיווצר אזורים בהם פרופורציות הבינוי שונות באופן
משמעותי בתוך שטח קטן יחסית.
ii .על כן, המינהל מבקש שהתכנית תבחן שוב את אופן החלוקה למתחמים בהתבסס
על תכנון מיטבי: התחשבות בחיבורי התשתיות הקיימים, שמירה על אופי
הבנייה בכל אזור יחד עם שיקולי ישימות מבחינת מספר יחידות הדיור.
3 .טיפול בנקודות החולשה של השכונה:
המינהל רואה בתכנית זו הזדמנות לטיפול בנקודות החולשה במצב הפיזי והחברתי בשכונה,
כגון: גישור על פערים טופוגרפיים, מציאת פתרון לשטחי החניה המפרידים בין המבנים לבין
הרחוב, ביטול תופעת השפ"פים המוזנחים, שאינם זוכים לטיפול הרשויות, וחיבור חלקי
השכונה המופרדים מבחינה פיזית וחברתית. למעט הטיפול במתחם י"ט, שמקודם במסלול
רשויות, התכנית המוצעת אינה מתייחסת לסוגיות אלו באופן מהותי, ובכך התכנית מחמיצה
את ההזדמנות לשיפור המרחב הציבורי המושפע מתופעות אלו.
בנוסף, תכנית זו מהווה הזדמנות לשיפור ההליכתיות בשכונה וליצירת מרחב עירוני מזמין
להולכי רגל, וכן שיפור הקישוריות בהיבט של התחבורה הציבורית ועירוב שימושים. התכנית
אף מהווה הזדמנות לחבר את השכונה, שסובלת במשך שנים מניתוק מהעיר ומהשכונות
הסמוכות אליה, וליצור רצף עירוני מזמין. זאת ועוד, התכנית מהווה הזדמנות לעירוב שימושים
והכנסת שטחי תעסוקה לשכונה כדי למנוע את הפיכתה לשכונת שינה.
iii .על כן, המינהל מבקש שהתוכנית תמפה את הסוגיות האמורות ותתייחס אליהן
באופן מהותי.
ב. בינוי
1 .חלופת הציפוף המוצעת:
א. גובה הבניה: עקרונות הבסיס של החלופה המוצעת הינם הגדרת גובה המבנים ושמירת
נקודות התצפית אל מחוץ לשכונה ואליה בלבד. המינהל רואה בנקודת מוצא זו פגיעה
בעקרונות התכנון של השכונה, פגיעה באיכות החיים בשכונה ובמרקם העירוני שלה.
אופי התכנון מתעל את היזמים לפתרון אחיד של בניית מגדלים, ואיננו מקדם גמישות
מחשבתית לצורך מציאת פתרונות יצירתיים להתחדשות העירונית בשכונה.
ב. אופי הבינוי: הצעה זו משנה באופן מהותי את אופי השכונה והמאפיינים הייחודיים
כפי שהובעו על ידי התושבים בתהליך שיתוף הציבור. השכונה מאופיינת בצפיפויות
נמוכות יחסית, בנייה נמוכה ומרקמית, עם מבטים לנוף ולאוויר הפתוח. יש לציין, כי
לא הוצגה לשכונה חלופת בינוי אמיתית אחרת מלבד מגדלים שגובהם נקבע על פי
מודל ה"טריבונה".
ג. כשלים במודל הטריבונה: דוגמא למצב בו מודל הטריבונה איננו עומד בעקרונות
שהוכתבו בו ניתן למצוא במתחמים א, ב ו-ג, בהם המגדלים הדרומיים גבוהים יותר
מהמגדלים הצפוניים, שנמצאים גבוה יותר על קו הרכס, וזאת במקום לשמור על
הצורה הטופוגרפית של השטח. בנוסף, החתכים במתחמים אלו אינם מתייחסים
להשתפלות המדרון ממערב למזרח, אלא רק להשתפלותו מצפון לדרום.
ד. הצגת חלופות לבניה לגובה: אחד ממאפייני הבינוי של השכונה, כפי שבאו לידי ביטוי
בתכנון המקורי של האדריכל בסט, הוא תמהיל דירות ותמהיל טיפולוגיות: בניינים,
וילות ומדורגים. בניגוד לכך, החלופה המוצעת בתכנית מתייחסת לכל השכונה כיחידה
אחת הדורשת פתרון אחיד. המינהל מתנגד לתפיסה זו ומציע בחינת פתרונות מגוונים
לציפוף, כגון: שימוש בקרקע משלימה או ויתור על שטח ירוק/חום במטרה להגדיל את
השטח למגורים ובכך לאפשר בנייה מרקמית ומגוונת במקום בנייה לגובה. בנייה
מרקמית מאפשרת אף היא צפיפויות גבוהות, אך היא כלל לא נשקלה כחלופה.
ה. חזית מסחרית: השכונה משופעת בקירות תמך גבוהים ביותר כך שבכל חתך רחוב, צד
אחד חסום ע"י קיר והצד השני נפתח לנוף, דבר היוצר להולך הרגל תחושת בדידות
בהליכה. ניתן לנצל קירות תמך אלו ליצירת חזית מסחרית או חזית ציבורית בגובה
הרחוב, גם זו הזדמנות שהוחמצה.
ו. ישימות: לתכנית לא בוצעו חתכים מספקים כדי לוודא באופן מלא את האופי
הטופוגרפי של השטח. נדרש, נוסף על חתכי צפון-דרום, להוסיף חתכי מזרח-מערב. כך
כפי שהוצג בדוגמא שהוזכרה לגבי חתכי מזרח-מערב ברחובות אבשלום חביב/גרשון
אבנר בנוסף לחתכי צפון-דרום, בכדי לבטא את האופי הטופוגרפי של השטח.
ז. המשמעות החברתית של הבניה לגובה: החלופה מציעה בנייה לגובה של 22 קומות.
נוסף על המשמעויות הפיזיות של הצעה זו, חברי המינהל מודאגים מאד מהמשמעות
החברתית של בנייה לגובה, הדורשת עלויות תחזוקה גבוהות שאינן מתאימות
לאוכלוסייה המאפיינת את השכונה.
ח. עירובי שימושים במתחמים: התכנית מציעה עירובי שימושים בבנייני מגורים. לפיכך,
עליה לתת מענה להכבדה נוספת על התשתיות, חניות, יציאות וכו'. בנוסף, על התכנית
לספק מענה מספק למבני ציבור מבלי לגרום לציפוף רב אף יותר בשל הטלת בנייתם על
יזמים.
iv .על כןהמינהל דורש שמסמכי התכנית יכללו מספר חלופות בינוי, בין היתר, של
מתחמים הבנויים באופן מרקמי במטרה לעודד יוזמות בינוי מגוונות ברוח תכנית
האדריכל בסט. בנוסף, תכנית האב צריכה לכלול דרישה על פיה כל תכנית
נקודתית תידרש להציע מספר חלופות, וביניהן לפחות חלופה מרקמית אחת.
2 .חתך רחוב אופייני:
התכנית מציגה את חתך הרחוב של עולי הגרדום, המוגדר כציר ראשי ומסחרי. אולם, רחוב
זה אינו מאפיין את השכונה כולה. בשכונה קיימים הן רחובות ראשיים והן רחובות
פנימיים שמתפקדים בצורה טובה, כמו רחובות אדם וגרינשפן.
v .על כן, המינהל מבקש לתכנן חתך רחוב אופייני, וכן להתייחס להיררכיה בין רחוב
ראשי לרחוב פנימי.
ג. תנועה, תחבורה, חניה ומערך הדרכים
1 .בנספח התנועה ישנה התייחסות רק לכניסות מסוימות לשכונה. למשל, אין התייחסות
לכניסה לשכונה מכיוון שכונת ארנונה דרך רחוב ינובסקי.
2 .אין התייחסות כלל לתכנית המאושרת מס' 4585 -כביש הטבעת המזרחית, אשר ליישומה
השפעה מכרעת על מערך התנועה של השכונה.
3 .המינהל מתנגד להמלצת יועצת התחבורה, הגורסת שאין צורך בשינוי מערך הדרכים
בעקבות ההתחדשות העירונית בשכונה. שכן, הרחובות המשניים בשכונה מתקשים לשאת
את נפחי התנועה הקיימים כבר כיום, ותוספות בסדר הגודל המוצע יביאו למצב תחבורתי
בלתי אפשרי.
4 .סוגיה לדוגמה הדורשת התייחסות בתכנית האב: רחוב ברזני הינו רחוב ראשי, הכולל הן
כניסות לרחובות הצפויים לעבור ציפוף מאסיבי והן כניסות לכפר הסמוך. על כן, יש
להציע כבר במסגרת תכנית האב פתרונות תחבורתיים לצמתים ברחוב זה, ולכלול
בהוראות המתחמים הסמוכים התייחסות לנושא התחבורתי. כן יש לכלול התייחסות
תחבורתית לגישה לרחוב גרשון אבנר והרחובות הסמוכים דרך רחוב אנוסי משהד.
vi .על כן, המינהל דורש לערוך בה"ת ולתת המלצות גם בנוגע למערך הדרכים בתוך
השכונה. ראו, לדוגמא, תכנית אב גוננים, אשר כוללת המלצות לשינויים
תחבורתיים, והרצ"ב כנספח א.
5 .רק"ל: לפי התכנית המוצעת כיום, תלפיות מזרח היא שכונת הקצה היחידה שמנותקת
מרשת קווי הרק"ל. אנו דורשים כי תיווסף שלוחה של הקו הכחול או הסגול שייסעו לאורך
הרחובות ינובסקי ועולי הגרדום, ויתנו מענה לשכונה ולכפרים הסמוכים.
vii .על, המינהל דורש כי על התכנית להתנות קידום התחדשות עירונית משלב מסוים
בחיבור רשת הרכבת הקלה לשכונה כתנאי מחייב.
6 .אוטובוסים: דוגמה חמורה לתכנון לקוי בשכונה הוא רחוב גרשון אבנר )תב"ע 7984 משנת
2004 ,)שאינו מאפשר שירות של תחבורה ציבורית בשל חוסר התאמה של התשתיות,
ואינו כולל חניה ציבורית כמעט בכלל- דבר שהופך את הרחוב לעמוס וצפוף באופן קיצוני,
דבר שאינו מאפשר מעבר של רכבי חירום בשעות מסוימות ומקשה על כניסה ויציאה של
תושבים ואורחים.
viii .על כן, המינהל דורש לערוך בה"ת לתחבורה ציבורית ולכלול בנספח התנועה
התייחסות לתחבורה הציבורית. דהיינו: בחינת הרחובות המיועדים לתחבורה
ציבורית והתאמת המבנה הפיזי של הרחובות למעבר אוטובוסים.
ix .בנוסף, ציפוף השכונה מהווה הזדמנות להטיית השכונה למבוססת על תחבורה
ציבורית. יש לכוון את התכנון לתמיכה בשינוי זה על ידי רישות תחבורתי של
השכונה. כמו כן, בנספח התנועה יש להציג תכנון של התחבורה הציבורית
ופיתוחה בשלבים, כולל מיקום תחנות.
7 .חניה: כבר היום קיימת מצוקת חניה במוקדים ציבוריים ומסחריים, והתכנית אינה
מתמודדת עם נושא זה ואינה נותנת מענה בשלד של תחבורה ציבורית. נוסף על כך,
במתחמי הבינוי התכנית כוללת את כל החניות שבין הבניינים, ומצמצמת את מקומות
החנייה הקיימים בצדי הכבישים. כתוצאה מכך יווצר מצב בלתי אפשרי מבחינת זמינות
החניה לתושבים ולאורחים, בדומה למצב שהוזכר לגבי מצבו של רחוב גרשון אבנר.
x .על כן, המינהל דורש כי התכנית תציע חניה לפי מפתח קבוע ומספק לכל יח"ד,
בנוסף לחניות לאורחים ואזורי חניה ציבוריים.
8 .אופניים: בהתחשב ברמת הציפוף האינטנסיבית שהתכנית מציעה, ולצורך באפשרויות
תחבורה אלטרנטיביות, אין התייחסות מספקת לתשתית שבילי אופניים.
9 .עירוב שימושים: התכנית מתעתדת להטיל על יזמים לכלול מבני ציבור, כמו גני ילדים,
בתוך המגדלים. לעניין זה אין מענה מבחינת חניה ותחבורה, דבר שייצור עומסים כבדים
על התשתיות הקיימות בשעות הבוקר ואחר הצהריים. בשכונה קיימים שטחים חומים
שאינם בנויים, ועל כן יש לבנות קומפלקסים של מבני ציבור בשטחים המיועדים לכך.
ד. נוף ושטחים ציבוריים פתוחים:
1 .התכנית כוללת נספח נופי המתייחס לתצפיות, שצ"פים ומעברים. בנספח זה חסרה
התייחסות לאתרים, כגון אתר הטבע של רכס ארמון הנציב, גינות קהילתיות, אתרים
ארכיאולוגיים בשכונה ואתרי מורשת קרב. כמו כן, חסרה בחינה של רדיוס השירות של
כל שצ"פ, הצעות לגינות כיס ונספח עצים.
2 .המינהל רואה חשיבות בהגדרת ובתכנון השלד הציבורי, אשר מהווה עמוד השדרה של
השכונה. התכנית מציגה את השלד הציבורי באופן סכמטי ודו מימדי, ללא התייחסות
למבנה הטופוגרפי של השכונה.
xi .על כן, המינהל מבקש להרחיב ולהשלים את הבחינה הסביבתית והנופית. כמו כן,
יש לבחון את המרחקים של הגינות מהמתחמים לפי הרדיוסים המקובלים ולדאוג
לכך שהקצאת השטחים הירוקים תהיה מותאמת למרחקים הללו. יש להציע
מגוון שטחים ירוקים ולתת הנחיות גם בנושאי גינון, פינות משחקים, טיילות,
עצים ועוד.
xii .בנוסף, המינהל דורש לעגן את השלד הציבורי בתקנון התכנית באמצעות שלביות
ביצוע כתנאי מחייב כאמור לעיל.
3 .התכנית המוצעת מציגה רשת דלה של מעברים חוצי טופוגרפיה. השכונה מאופיינת היום
במעברים רבים )רובם בשטחים פרטיים בטופוגרפיה קשה(.
xiii .על כן, המינהל מבקש שהתכנית תגדיר, כי בכל תכנית מפורטת יש לשמר את
המעברים הקיימים, או להציע, במקרה של ביטולם, מעברים אחרים. כך, ישמר
סך שבילים המאפשר את ההליכה היומיומית ברחבי השכונה. מעברים אלו
ייבחנו בתכנית ובחתך.
ה. מסחר:
התכנית מציעה פיתוח מסחר לינארי לאורך רחוב עולי הגרדום. השכונה, יחד עם תוספת
המגורים הצפויה, לא מהווה כוח קניה המצדיק מסחר לינארי לכל אורכו.
xiv .על כן, המינהל ממליץ על פיתוח שטחי מסחר במוקדים, ובייחוד חיזוק מרכזים
קיימים במקום הקמת מוקדים חדשים. בנוסף, לפני פניה לבניית מתחמי מסחר
חדשים, יש לערוך סקר התכנות כלכלית לעניין זה.
ו. שלביות ביצוע:
1 .בהוראות התכנית נקבע, כי תכנית האב מתייחסת לתוספת מוצעת של עד 000,3 יח"ד,
כאשר מעבר לתוספת זו תידרש בחינה מחודשת של מסמכי התכנית.
xv .על כן, המינהל דורש שהתכנית תבהיר באופן מפורש, כי לא יאושר אף בינוי מעבר
לתוספת הזו של יח"ד עד לבחינה מחודשת של כלל מסמכי התכנית.
xvi .המינהל דורש להוסיף פירוט לגבי שלביות ביצוע בהוראות התכנית כתנאי מחייב
לקידום פרויקטים. השלביות תתייחס לפיתוח המרחבים הציבוריים, התשתיות,
פיתוח תחבורה פרטית וציבורית, ועוד. דהיינו, כל תוספת של יחידות דיור בהיקף
שייקבע, תחייב טיפול ופיתוח מרחבים ושימושים ציבוריים בשכונה. בנוסף,
לאחר אישור פיתוח מספר מסוים של יח"ד, וקודם תחילת ביצוע העבודות, יש
לדרוש הקמת מנהלת להתחדשות עירונית שתמוקם בשכונה ומטרתה ריכוז מידע
לגבי הפרויקטים המתקיימים בשכונה וכן הנגשת מידע וייעוץ פרטני
לאוכלוסיית השכונה ולמוסדות התכנון, על מנת לעקוב ולפקח אחר ביצוע התכנית
ללא חריגות ותוך פגיעה מינימאלית באיכות החיים של התושבים, ולשם מניעת
אי סדר כללי.
2 .כאמור לעיל, ציפוף השכונה ותוספת משמעותית של יחידות דיור יגרמו לעומס על
התשתיות הקיימות, ויצרו נזק עתידי עצום שלא ניתן יהיה לתקנו.
xvii .על כן, המינהל דורש להוסיף לתנאי השלביות את הכנסת קו הרק"ל לתחומי
השכונה כתנאי מקדים לאישור פיתוח מספר מסוים של יחידות דיור.
3 .יש לבצע בחינה של התשתיות הקיימות )ניקוז, ביוב, חשמל, תקשורת, גז ועוד( וכן
המלצות לשדרוג תשתיות בהתאם לשלביות הביצוע, או בהתאם לתכניות נקודתיות.
ז. היבטים נוספים שיש לכלול בתכנית
1 .נספח סביבתי:
לתכנית לא הוכן נספח סביבתי, הכולל התייחסות למאפיינים הייחודיים לשכונה
ולהשלכות העלולות להיווצר בעקבות בניה לגובה:
משטר רוחות: בשל המאפיינים הפיזיים של השכונה, כבר היום קיימים בשכונה
מסדרונות רוח. בינוי במגדלים יחריף את התופעה ועלול להוות מפגע.
xviii .על כן, המינהל דורש לקיים במסגרת תכנית האב בדיקת מיקרו אקלים של
הצללות ורוחות. בדיקה זו קריטית בשלב התכנון הכולל השכונתי, וצפויה
להשפיע באופן מהותי על התכנון.
ניתן לראות כדוגמה את השפעת תסקיר הסביבה ומיקרו האקלים בתכנית האב -102
0081398 של מתחם ביאליק בבית שמש בהובלת משרד השיכון. רצ"ב נספח ב.
גלישת קרקע: השכונה מתאפיינת בתופעה גיאולוגית של גלישת קרקע. אין התייחסות
לכך במסמכי התכנית.
2 .אתגר הנדסי בבנייה:
השכונה מאופיינת בבנייה במדרונות, המחייבת התייחסות לאתגר ההנדסי של ביסוס
המבנים ויציבות הקרקע.
xix .על כן, המינהל דורש לכלול נספח ביסוס לשכונה כולה, ולבחון את המשמעויות
לתכניות נקודתיות.
נספח א – מתוך תכנית אב גוננים, קרלוס פרוס אדריכלים
לאיזור האישי